संपत्ति बिक्री के दौरान आवास ऋण के ब्याज को अधिग्रहण की लागत में बदलना

हालाँकि, कर कानून स्व-कब्जे वाली संपत्तियों के लिए आवास ऋण ब्याज की कटौती को सीमित करते हैं ₹सालाना 2 लाख. किराए की संपत्तियों के लिए, संपूर्ण ब्याज किराये की आय के विरुद्ध कटौती योग्य है। इससे सवाल उठता है: क्या ब्याज अधिक दिया गया है ₹करदाताओं के लिए 2 लाख का पूर्ण नुकसान, या क्या इसे किसी अन्य तरीके से कर योग्य आय के विरुद्ध दावा किया जा सकता है?

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कई न्यायाधिकरणों के निर्णयों ने यह विचार किया है कि इस तरह के अतिरिक्त ब्याज, जिसे गृह संपत्ति आय के तहत कटौती के रूप में दावा नहीं किया जा सकता है, को गणना करते समय अधिग्रहण की लागत के हिस्से के रूप में माना जा सकता है। पूंजीगत लाभ संपत्ति की बिक्री पर.

एक उदाहरण में, एक न्यायाधिकरण ने यहां तक ​​कहा कि गृह संपत्ति आय के तहत कटौती के रूप में पहले से ही दावा किए गए ब्याज को फिर से पूंजीगत लाभ के लिए अधिग्रहण की लागत का हिस्सा माना जा सकता है। हालाँकि, इसके विपरीत फैसले भी आए हैं कि इस तरह के ब्याज को अधिग्रहण की लागत में शामिल नहीं किया जा सकता है।

अप्रैल 2023 से, कानून में यह स्पष्ट करने के लिए संशोधन किया गया है कि गृह संपत्ति आय के तहत या धारा 80सी या 80ईईए के तहत कटौती के रूप में दावा किया गया कोई भी ब्याज संपत्ति के अधिग्रहण की लागत में शामिल नहीं किया जा सकता है। यह संशोधन प्रभावी रूप से दोहरी कटौतियों को रोकता है।

हालाँकि, यह अप्रत्यक्ष रूप से इस स्थिति का समर्थन करता है कि आवास ऋण ब्याज का दावा कहीं और कटौती के रूप में नहीं किया गया है, फिर भी पूंजीगत लाभ की गणना करते समय अधिग्रहण की लागत के हिस्से के रूप में योग्य हो सकता है।

दिल्ली, आंध्र प्रदेश, मद्रास और कर्नाटक में उच्च न्यायालयों ने पहले फैसला सुनाया है कि अचल संपत्ति हासिल करने के लिए लिए गए ऋण पर ब्याज को अधिग्रहण की लागत का हिस्सा माना जाना चाहिए। यह अधिग्रहण के बाद अर्जित और भुगतान किए गए ब्याज पर भी लागू होता है, क्योंकि उधार सीधे संपत्ति की खरीद से जुड़ा होता है। इसलिए, ऋण से संबंधित व्यय अधिग्रहण लागत का हिस्सा बनते हैं।

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मुंबई ट्रिब्यूनल के एक हालिया फैसले ने पुष्टि की है कि गृह संपत्ति आय के तहत कटौती के रूप में दावा नहीं किए गए ब्याज को अधिग्रहण की लागत के हिस्से के रूप में शामिल किया जा सकता है। इस मामले पर 2023 के संशोधन से एक साल पहले विचार किया गया था, जहां करदाता ने केवल गृह संपत्ति आय के तहत पहले से काटे गए अतिरिक्त ब्याज का दावा नहीं किया था। ट्रिब्यूनल ने इस दृष्टिकोण को बरकरार रखा, यह स्पष्ट करते हुए कि निषेध केवल दोहरी कटौती पर लागू होता है।

करदाताओं के लिए निहितार्थ

इसलिए, करदाताओं को आवास ऋण पर भुगतान किए गए वर्ष-वार ब्याज और प्रत्येक वर्ष दावा की गई कटौती का विस्तृत रिकॉर्ड रखना चाहिए। पिछले वर्षों में कटौती के रूप में जिस ब्याज का दावा नहीं किया गया है, उसे संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ की गणना करते समय संभावित रूप से अधिग्रहण की लागत के हिस्से के रूप में शामिल किया जा सकता है। हालाँकि, यह केवल आवास ऋण के ब्याज पर लागू होता है, जिसे “हाउस प्रॉपर्टी से आय” मद के तहत नहीं काटा जाता है।

किराए पर दी गई संपत्तियों के लिए, ऐसी स्थितियां हो सकती हैं जहां ब्याज को कटौती के रूप में माना जाता है, लेकिन “हाउस प्रॉपर्टी से आय” मद के तहत नुकसान की सीमा तय की जाती है। ₹2,00,000. ऐसे मामलों में, अतिरिक्त नुकसान को आठ साल तक आगे बढ़ाया जा सकता है और भविष्य की गृह संपत्ति आय के साथ समायोजित किया जा सकता है। चूंकि इस अग्रेषित हानि को पहले से ही कटौती के रूप में माना जाता है, इसलिए इसे पूंजीगत लाभ उद्देश्यों के लिए अधिग्रहण की लागत के हिस्से के रूप में शामिल नहीं किया जा सकता है।

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2023 के संशोधन में स्पष्टता प्रदान करने के साथ, उम्मीद है कि कर अधिकारी कानून को सही भावना से लागू करेंगे, जिससे करदाताओं को अतीत में सामना करने वाली अनुचित मुकदमेबाजी कम हो जाएगी।

गौतम नायक सीएनके एंड एसोसिएट्स एलएलपी में भागीदार हैं.