चीन का प्रॉपर्टी मार्केट बड़े शहरों की एक कहानी है। हर जगह संघर्ष कर रहा है।

बीजिंग, शंघाई, शेन्ज़ेन, और गुआंगज़ौ जैसे शहरी केंद्र, या प्रथम-स्तरीय शहर, पिछले वर्षों की मंदी के बाद एक पुनरुद्धार के संकेत दिखा रहे हैं, जबकि छोटे शहरों, या निचले स्तर के लोग, नहीं हैं। विचलन का जन्म सरकारी नीतियों, बाजार की गतिशीलता और क्षेत्रीय आर्थिक स्थितियों के मिश्रण से होता है।

मार्च 2025 में, बीजिंग ने फरवरी की तुलना में नई घर की बिक्री में 125.6% की वृद्धि देखी, जबकि मौजूदा घर के लेनदेन में 61.4% की वृद्धि हुई, सरकारी आंकड़ों के अनुसार।

शेन्ज़ेन के टेक-हब सिटी ने नए घर की बिक्री में 75.1% साल-दर-साल वृद्धि दर्ज की, साथ ही मौजूदा संपत्ति लेनदेन में 55% की वृद्धि के साथ-एक तेज टर्नअराउंड को बड़े पैमाने पर नीतिगत हस्तक्षेप के लिए जिम्मेदार ठहराया, जिसमें कम बंधक दरों में कमी, भुगतान आवश्यकताओं को कम करना, और मांग को प्रोत्साहित करने के लिए डिज़ाइन किए गए खरीद प्रतिबंधों को कम किया गया।

एस एंड पी ग्लोबल क्रेडिट एनालिस्ट एडवर्ड चान ने एक शोध नोट में लिखा है, “हमें लगता है कि चीन की संपत्ति की बिक्री 2025 की दूसरी छमाही की ओर स्थिर हो सकती है क्योंकि उच्च स्तरीय शहरों में कीमतें और कुल बिक्री की मात्रा स्थिर है। यह डेवलपर्स के लिए फंडिंग की शर्तों और आविष्कारों को कम करने के प्रयासों के लिए सरकार के निरंतर समर्थन पर निर्भर करेगा।”

प्रथम-स्तरीय शहरों में भूमि बाजार भी गति प्राप्त कर रहा है। 2025 की शुरुआत में, बीजिंग, शंघाई और हांग्जो ने 5 बिलियन युआन ($ 692 मिलियन) से अधिक की भूमि के सौदे देखे, जिसमें कुछ भूखंडों को 100%से अधिक प्रीमियम प्राप्त हुआ। ये उच्च दरें निवेशकों के विश्वास की वापसी का संकेत देती हैं, विशेष रूप से प्रमुख स्थानों में। इसके अतिरिक्त, अनुकूल नीतियों और आर्थिक स्थिरता द्वारा संचालित घर खरीदारों के बीच बेहतर भावना, इन शहरों में बाजार की गतिविधि को उठाने में मदद की है।

इसके विपरीत, निचले स्तर के शहरों को स्थिर करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं। आवास बाजार का समर्थन करने के राष्ट्रीय प्रयासों के बावजूद, ये क्षेत्र गिरती कीमतों और बढ़ती आविष्कारों का अनुभव करना जारी रखते हैं। मार्च में, दूसरे स्तर के शहरों में नव निर्मित घर की कीमतें 4.4% साल-दर-साल घट गईं, जबकि तीसरे स्तर के शहरों में कीमतें 5.7% गिर गईं। कमजोर मांग के साथ मिलकर आवास की ओवरसुप्ली ने उच्च अनसोल्ड इन्वेंट्री, आगे की कीमतों को आगे बढ़ाया है।

निचले स्तर के शहरों के संघर्षों के पीछे कई कारक हैं। 2020 तक जाने वाले वर्षों में तेजी से निर्माण के परिणामस्वरूप आवास का एक ओवरसुप्ली हो गया – लेकिन मांग ने गति नहीं बनाई है। नतीजतन, कई नए घटनाक्रम अनसोल्ड रहते हैं, कीमतों को नीचे धकेलते हैं। इसके अतिरिक्त, इन क्षेत्रों में कम क्रय शक्ति और कमजोर आर्थिक स्थितियों ने कई संभावित खरीदारों को नए घरों को वहन करने में असमर्थ छोड़ दिया है। डेवलपर्स द्वारा कुछ कीमत में कटौती के बावजूद, मांग सुस्त रहती है, और विश्लेषकों का अनुमान है कि इन शहरों को कम से कम 2026 तक महत्वपूर्ण वसूली नहीं होगी।

52 वर्षीय लू यांग्लिंग, जो युन्नान प्रांत के निचले स्तर के दक्षिण-पश्चिमी शहर ज़िशुआंगबन्ना से है, ने बैरोन की कहा कि पिछले कई वर्षों में अपने और उसके भाई और बहन के स्वामित्व वाली तीन इकाइयों का स्वामित्व है। “कोई अचल संपत्ति गतिविधि नहीं है। वास्तव में, कुल मिलाकर बहुत कम व्यावसायिक गतिविधि प्रतीत होती है,” उन्होंने फोन द्वारा कहा।

यह पूछे जाने पर कि क्या ये रुझान उनके उपभोक्ता और बचत गतिविधियों को प्रभावित कर रहे हैं, उन्होंने कहा: “बेशक। हमारा पैसा हमारे घरों में है। यदि वे मूल्य खो रहे हैं, तो हम चीजों पर कम खर्च करने जा रहे हैं” जैसे यात्रा, भोजन, और यहां तक ​​कि शहर में भी दोस्तों के साथ मीटअप, उन्होंने कहा।

इन क्षेत्रों में संरचनात्मक आर्थिक चुनौतियां – जैसे कि कम आय का स्तर और धीमी गति से स्थानीय विकास – को पार करना मुश्किल साबित होता है। जबकि छोटे शहरों में कुछ डेवलपर्स ने बिक्री को प्रोत्साहित करने के लिए कीमतों को समायोजित किया है, यह स्पष्ट नहीं है कि ये मूल्य कटौती कितनी प्रभावी होगी।

बीजिंग में अधिकारियों ने रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने की आवश्यकता को मान्यता दी है, और इस क्षेत्र को पुनर्जीवित करने के उद्देश्य से नीतियों को लागू किया है। डेवलपर्स के लिए वित्तीय सहायता का एक रोलआउट किया गया है, विशेष रूप से नए घरों की मांग को बढ़ावा देने के लिए आवास परियोजनाओं के पूरा होने और शहरी पुनर्विकास कार्यक्रमों को पूरा करने के लिए। सरकार यह भी कहती है कि वह शहरी और ग्रामीण दोनों बाजारों में किफायती आवास की उपलब्धता बढ़ाने के लिए काम कर रही है।

इन उपायों के बावजूद, निचले स्तर के शहरों में वसूली सबसे अच्छी तरह से अनिश्चित है। विश्लेषकों को उम्मीद है कि इन क्षेत्रों में वसूली अधिक समय तक ले जाएगी, सामान्यता में वापसी के साथ 2026 तक जल्द से जल्द होने की उम्मीद नहीं है।

“बड़े शहरों के लिए, नीतियां अधिक प्रभावी हैं क्योंकि मांग और आपूर्ति अधिक संतुलित हैं,” क्लाइंट्स को नोट में पिनपॉइंट एसेट मैनेजमेंट के मुख्य अर्थशास्त्री झांग झीवेई ने लिखा।

“कई छोटे शहरों में एक दीर्घकालिक संरचनात्मक ओवरसुप्ली समस्या है जिसे हल करना अधिक कठिन है। इसमें अधिक समय लगेगा।”

निवेशकों के लिए, आउटलुक मिश्रित है। प्रथम-स्तरीय शहरों से अपेक्षा की जाती है कि वे निकट अवधि में मध्यम मूल्य वृद्धि का अनुभव करें, जो बढ़ी हुई मांग और अधिक अनुकूल आर्थिक स्थितियों से प्रेरित है। एसएंडपी के चान ने कहा कि निचले स्तर के शहरों में बाजार नाजुक रहता है, और निवेशकों को सतर्क रहना चाहिए, वसूली के लिए बेहतर संभावनाओं वाले क्षेत्रों में उच्च गुणवत्ता वाले गुणों पर ध्यान केंद्रित करते हुए, एस एंड पी के चान ने कहा।

को लिखना संपादकों@barrons.com